В жилищном праве утрата права пользования жилым помещением рассматривается в широком и узком смысле этого понятия.

В широком смысле к утрате или прекращению права пользования жилым помещением приводят случаи выселения без предоставления другого жилья, а также расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя и членов его семьи и прочие, регламентированные законодательством РФ.

В узком смысле об утрате права пользования жилым помещением можно говорить при постоянном отсутствии нанимателя и членов его семьи в жилом помещении по причине выезда из него.

В силу части 2 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ») наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда — часть 3 статьи 83 ЖК РФ.

Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) названное положение распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, а оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

Следует отметить, что в юридической литературе и судебной практике использование термина «признание лица утратившим право пользования жилым помещением» в случаях применения части 3 статьи 83 ЖК РФ является преобладающим по сравнению с термином «расторжение договора социального найма жилого помещения».

При разъяснении вопросов применения части 3 статьи 83 ЖК РФ Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации используется обозначение таких категорий споров как «споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма».

Следует учитывать, что утрата права пользования жилым помещением выступает последствием расторжения договора социального найма жилого помещения, а не наоборот. Основанием расторжения договора социального найма является отказ нанимателя, члена семьи или бывшего члена семьи нанимателя от исполнения договора, выезд в другое место жительства. В результате данных действий у лица прекращаются все права и обязанности по договору социального найма, поскольку договор с ним расторгается, в том числе лицо подлежит снятию с регистрационного учёта по адресу места жительства.

Нетрудно заметить, что по своему смысловому значению термин «утрата права пользования жилым помещением» охватывает только утрату права пользования по договору социального найма. Между тем, в результате выезда и расторжения договора социального найма у лица прекращаются все права по договору социального найма и, что не менее важно, прекращаются все обязанности, как-то: обязанность вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги, поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения и др.

Термины «утрата права пользования жилым помещением» и «расторжение договора социального найма» будут использоваться как равнозначные.

Вопросы расторжения договора социального найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя или членов его семьи на другое место жительства являются одними из самых острых в судебной практике.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 достаточно подробно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения судами дел о признании лиц утратившими право пользования жилым помещением, и даны указания судам, на какие обстоятельства необходимо обращать внимание по данной категории дел.

Вместе с тем в правоприменительной практике при рассмотрении судами споров о расторжении договора социального найма в связи с выездом лица в другое место жительства продолжают возникать трудности при оценке одинаковых обстоятельств (длительный период отсутствия, расторжение брака, создание новой семьи, наличие жилого помещения в собственности, неисполнение обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг), в одних случаях указывающих на фактическое расторжение договора, в других — теряющих такое значение в связи с иными обстоятельствами дела (конфликтные отношения, наличие препятствий со стороны сонанимателей в пользовании жилым помещением и т.п.).

Важно определить вопросы доказывания по спорам о расторжении договоров социального найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя или члена семьи нанимателя (бывшего члена семьи) в другое место жительства.

В предмет доказывания по рассматриваемой категории споров требует установления как минимум фактов двух групп: 1) приобретения лицом права пользования другим жилым помещением в месте своего нового жительства или пребывания; 2) отсутствия препятствий в пользовании жилой площадью со стороны других лиц, проживающих в спорном жилом помещении. Суд вправе выяснить и иные обстоятельства, свидетельствующие о временном или вынужденном выезде нанимателя

Непроживание не влечет расторжения договора, но лишь в совокупности с другими обстоятельствами дает основание для расторжения договора. Тем не менее, отсутствие фактического проживания всегда является обязательным и необходимым условием для расторжения договора.

Согласно части 3 статьи 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Жилищный кодекс не предусматривает момент расторжения договора, когда это происходит в судебном порядке. В случае расторжения договора социального найма судом (или признания лица утратившим право пользования жилым помещением) договор следует считать расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда, поскольку в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая вышеизложенное, при возникновении вопроса о признании утратившим право пользования жилым помещением, необходимо правильно оценить заслуживающие внимание обстоятельства дела и надлежащим образом доказывать их в процессе судебного разбирательства.

С уважением, Ваш адвокат — Андрей Анатольевич Носов!