На практике осуществление прав одних собственников часто приводит к ущемлению прав других собственников. В некоторых случаях злоупотребления и ущемления являются умышленными. Уже не является новшеством понятие — «Профессиональные соседи», которое представляет собой явление по заселению в квартиру посторонних лиц для создания невыносимых условий для проживания других сособственников. Целью в таких взаимоотношениях, как правило, является понуждение сособственника к продаже «За дёшево» доли, либо комнаты в квартире. В реальности такие схемы осуществляются в квартирах, как с долевыми собственниками, так и в коммуналках.

У людей, столкнувшихся с подобной проблемой, сразу возникают вопросы:

— Что делать в подобной ситуации?

— Законно ли такое заселение?

— Как бороться с таким заселением?

Вышеуказанная ситуации заслуживает более подробного освещения! И так:

Согласно действующему законодательству Российской Федерации собственник вправе продать, подарить, обменять, передать по наследству и т.д. помещение, принадлежащее ему на правах собственности.

Подобное право предоставлено ему статьёй 35 Конституции РФ — «Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

Право собственника распоряжаться своим имуществом закреплено также и в пункте 1 статьи 30 Жилищного Кодекса РФ — «Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования».

Одновременно с этим, нормы пункта 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ определяют и порядок оформления воли собственника по предоставлению кому-либо своего помещения на различных условиях — » Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом».

Аналогичные требования установлены и статьёй 209 Гражданского кодекса РФ – «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Однако не стоит забывать и об обязательствах при использовании квартиры, как в случае с коммунальной квартирой, так и в случае с долевой собственностью в квартире.

Так, в статье 41 Жилищного кодекса РФ говорится – «Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, то есть общее имущество в коммунальной квартире», где статьёй 42 Жилищного кодекса РФ установлено – «Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты».

Наряду с этим, статьёй 244 Гражданского кодекса РФ определено – «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)», а статьёй 246 Гражданского кодекса РФ установлено – «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников». Также статья 247 Гражданского кодекса РФ гласит – «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом».

Учитывая вышеизложенное, становится ясно, что права собственника жилых помещений в коммунальной квартире, а также долевых собственников в квартире ограничены действующим законодательством РФ, в части, взаимосвязанной с распоряжением общей собственностью. Иначе это можно сформулировать так — собственник может осуществлять свои права только в той степени и до того момента, пока это не ущемляет права других владельцев помещений в данной квартире. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире, а также доли в квартире не может единолично, без согласования с сособственниками, принять решение о сдаче внаем (передаче в безвозмездное пользование) принадлежащего ему на правах собственности жилого помещения или доли в праве.

В подтверждение изложенной позиции вторит и практика районных судов города Москвы, Московского городского суда, в том числе определение Верховного суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101.

Наряду с этим, в органах полиции организованы специальные комиссии, разбирающиеся с правоотношениями в которых участвуют так называемые «Профессиональные соседи».

Таким образом, в случае отсутствия вашего согласия на нежелательное соседство и тем более при появлении «Профессиональных соседей» Вы имеете право обратиться в полицию либо в суд, для решения возникшей проблемы.

С уважением, Ваш адвокат – Андрей Анатольевич Носов!