Покупка квартиры дело не только приятное, но и хлопотное, особенно если заниматься этим самому не имея при этом специальных знаний в области юриспруденции.
Случилось так, вы подобрали квартиру и горите желанием ее купить. Для начала не стоит спешить заключать договор и отдавать свои честно заработанные деньги. Необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:
Начните с изучения документов продавца. До заключения договора купли-продажи квартиры убедитесь, есть ли у продавца документы, которые дают ему право распоряжение имуществом. Документы на квартиру у продавца должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие. К правоудостоверяющим документам на квартиру относится свидетельство о государственной регистрации права собственности. Правоустанавливающий документ — это документ, на основании которого было выдано свидетельство о государственной регистрации права, то есть договор купли-продажи квартиры, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, решение суда и т.д.
Поскольку свидетельство о государственной регистрации права является основным документом, подтверждающим право продавца на квартиру, к его изучению надо подойти с особым вниманием. Свидетельство о государственной регистрации права должно содержать следующие реквизиты:
— дату выдачи свидетельства: число, месяц и год;
— в графе «документ-основание» содержится указание на правоустанавливающий документ;
— в графе «субъект права» указывается фамилия, имя и отчество собственника квартиры, его дата рождения, место рождения, гражданство, данные паспорта, адрес постоянного места жительства (регистрации);
— в графе «вид права» должно быть указано – «собственность», ведь только собственник квартиры может ее продать;
— графа «объект права» дает описание квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж и адрес.
В том случае если были зарегистрированы какие-либо ограничения или обременения права, например ипотека или арест, то данные об этом должны быть указаны в свидетельстве. Если ограничений или обременений нет, то пишется, что они не зарегистрированы.
Свидетельство о государственной регистрации права содержит фамилию, инициалы и подпись регистратора, печать Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
Однако, бывают случаи, когда мошенники искусно изготавливают фиктивные свидетельства и по ним «продают» квартиры. Более того, при регистрации перехода права собственности на квартиру, старое свидетельство о государственной регистрации права не остается у регистрирующего органа и возвращается сторонам сделки. Для того чтобы проверить, не подделано ли свидетельство о государственной регистрации права и принадлежит ли квартира продавцу, нужно запросить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сейчас это можно сделать любому лицу, даже не выходя из дома, через Интернет.
При ознакомлении с указанными документами не надо ограничиваться их ксерокопиями, требуйте предоставления оригиналов. Наряду с этим, требуйте документы, свидетельствующие о наличии задолженностей по квартплате и составе лиц, зарегистрированных в квартире по адресу места жительства
После проверки документов, нужно внести аванс или задаток и заключить с продавцом соглашение о задатке, предварительный договор или взять расписку. Внесение аванса или задатка поможет избежать ситуации, когда другой покупатель может вперёд Вас купить эту квартиру.
Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке оформляется в письменной форме. Если договор купли-продажи не заключается по вине стороны, которая получила задаток (продавец квартиры), она обязана уплатить второй стороне его двойную сумму. Если в неисполнении договора купли-продажи квартиры виновата сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны.
Аванс передается при заключении предварительного договора или по расписке. Если сделка не состоялась, то аванс должен быть возвращен.
Передача денежных средств не может подтверждаться никакими доказательствами, кроме письменно составленных документов. Ни свидетели, ни телефонные переговоры не смогут подтвердить то, что вы передали аванс продавцу, поэтому составляйте расписку. Расписка составляется в простой письменной форме, и ее не нужно удостоверять у нотариуса. В ней необходимо указать фамилию, имя и отчество человека (продавца квартиры), получившего денежные средства, его паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства, сумму, которую он получил, за что он получил эту сумму. В расписке ставится дата, и ее подписывает продавец, который после составления передает ее покупателю.
При заключении договора купли-продажи квартиры необходимо соблюсти все условия, присущие этому виду договора:
— данные продавца и покупателя;
— описание квартиры, ее адрес;
— стоимость квартиры;
— условия оплаты денежных средств.
Если в квартире кто-то прописан, то в договоре указываются условия и сроки снятия прежних жильцов с регистрационного учета. Если это условие в договоре не указать, то ходить за бывшими владельцами и просить их выписаться можно очень долго.
Для покупателя важно обезопасить свои денежные средства, поэтому не стоит оплачивать покупку квартиры до регистрации права собственности на квартиру за покупателем. Подходящим для обеих сторон и наиболее безопасным вариантом расчета при заключении договора купли-продажи квартиры будет использование банковской ячейки/банковского аккредитива. Это потребует дополнительных расходов, но в таком случае покупатель квартиры будет уверен, что продавец получит его деньги только в том случае, если сделка купли-продажи будет зарегистрирована. Ставьте себя и продавца в равные условия — денег нет, пока право на квартиру не перешло к покупателю.
Проверив все основные документы на квартиру, внеся аванс или задаток, стороны собирают и готовят необходимые для сделки документы.
На данном этапе необходимо настоять, чтобы из квартиры выписались все, кто в ней зарегистрирован. Список прописанных жильцов можно узнать, если посмотреть единый жилищный документ или выписку из домовой книги. Срок действия этого документа ограничен, поэтому заказывать и получать его надо непосредственно перед заключением договора. Чтобы убедиться, что не будет сюрпризов с временно отсутствующими жильцами, например, с теми, кто находится в местах заключения, в армии, уехал учиться в другой город и зарегистрировался в общежитии, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Из данного документа можно узнать, кто был в квартире зарегистрирован за всю историю ее существования, в связи с чем и куда выбыл из квартиры.
Квартира, приобретенная в браке, является совместным имуществом супругов, при этом не имеет значения, на кого она была оформлена. Если квартира, которую вы приобретаете, оформлена на одного человека, поинтересуйтесь у него, была ли она куплена в браке. Если да, то для заключения договора купли-продажи необходимо получить от супруга или супруги продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. Если такое согласие получено не будет, то супруг сможет оспорить сделку через суд.
Когда все документы, необходимые для сделки, собраны, продавец и покупатель могут назначать встречу для подписания договора и передачи документов в регистрационную службу.
День сделки, как правило, начинается с поездки в банк, для того чтобы покупатель в присутствии продавца заложил в банковскую ячейку денежные средства. При закладке денежных средств с отделением банка заключается договор, где оговариваются условия, при которых продавец получит право забрать из ячейки деньги за квартиру. Как правило, в договоре с банком указывается, что продавец должен представить договор с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и свой паспорт, и только после этого он получает ключ от ячейки с деньгами. Надо отметить, что перечень документов и процедура доступа к ячейке могут отличаться в зависимости от банка. Важно помнить, что договор с банком заключается на определенный срок, а учитывая, что регистрация перехода права может затянуться, необходимо установить срок аренды банковской ячейки с запасом или вовремя этот срок продлевать.
После того как денежные средства помещены в банковскую ячейку, продавец и покупатель обращаются в регистрирующий орган. За государственную регистрацию права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи уплачивается государственная пошлина,
установленная Налоговым кодексом Российской Федерации. Кто несет эти расходы — продавец или покупатель, нужно обговаривать заранее и фиксировать это условие в договоре.
В регистрирующий орган необходимо подать следующие документы:
— заявления о государственной регистрации, при этом заявление о регистрации перехода права пишет продавец, а заявление о регистрации права пишет покупатель;
— паспорта продавца и покупателя;
— нотариально удостоверенная доверенность, если от продавца выступает представитель;
— паспорт представителя продавца;
— правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
— договор купли-продажи;
— нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов;
— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом, если квартира принадлежала в том числе лицам, не достигшим 14-летнего возраста.
В зависимости от условий конкретной сделки могут потребоваться дополнительные документы. Регистрация перехода права собственности, регистрация права покупателя на квартиру осуществляются в течение 18 календарных дней, а при оформлении ипотеки в течение 5 дней.
В результате государственной регистрации покупатель квартиры получает на руки свидетельство о государственной регистрации права на свое имя. После регистрации перехода права собственности продавец и покупатель подписывают между собой акт приема-передачи квартиры. продавец отдает ключи от квартиры, а покупатель — ключ от банковской ячейки. После этих действий продавец забирает свои деньги в банке, а покупатель заселяется в свою новую квартиру.
Наряду с вышеизложенным, стоит обратить внимание на следующее:
— любые дополнительные условия необходимо фиксировать документально в договоре или расписках. Устные договоренности могут быть изменены или забыты одной из сторон, также в договоре необходимо указать наличие телефонного номера и парковочного места на придомовой территории, если таковые имеются.
— если расчет по сделке осуществляется в иностранной валюте, то нужно в письменном виде оговаривать, по какому курсу и на какую дату будет производиться перерасчет на российские рубли;
— попросите у продавца предоставить квитанции об оплате за телефон, электроэнергию и коммунальные платежи, если квартира находится в доме ТСЖ, то нужно получить справку об отсутствии задолженности по членским взносам, все эти предосторожности помогут избежать в дальнейшем проблем с оплатой долгов.
В случае возникновения трудностей и непониманий в самостоятельном решении вопроса купли-продажи квартиры, Вам следует обратиться за юридической помощью к адвокату.
С уважением, Ваш адвокат – Носов Андрей Анатольевич!